美的置业（03990HK）2024年度管理层讨论与分析

　　证券之星消息，近期美的置业（03990.HK）发布2024年年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

　　2024年业务回顾全年业绩一、行业概述2024年,又在悄然中过去,平静的时间流水中总是在孕育著变化。中国房地产市场也在「稳中求变」的总基调下,进入深度调整与结构性转型并行的新阶段。政策托底与市场分化成为关键词,行业逐步从规模扩张转向高质量发展。面对房地产行业的周期底部震荡及市场逐步分化,求变,既是企业生存的本能,也是对抗风险与稳增长双重能力的重新构建。但这绝非易事,魄力与决心,责任与担当,韧性与坚持,方可踏出一条新的出路,开启企业新的成长周期。二、战略定位本集团自2018年10月于香港联交所上市,挂牌超6年。在上市平台的助力下,集团各项业务得以快速发展,且财务状况保持健康稳定。但为减少负债及与房地产开发业务的重资产属性相关信用风险,本集团于年内完成重组及剥离房开业务。放眼未来,本集团也将持续在行业的变化中寻求自身的确定性。战略层聚焦:坚定专注轻资产业务。本集团于2004年进入房地产行业,积累超过20年的行业经验。在房地产从「增量开发」转向「存量运营」的时代背景下,本集团剥离房开业务,大幅降低有息负债,且聚焦房地产全价值链的轻资产领域,以更轻盈的组织架构打造更稳健的业务体系。战术层深耕:四大业务板块紥实落地。本集团将专注「开发服务+物管服务+资产运营+房地产科技」的四大业务板块,致力于建设好房子、全面探索建筑交付后市场,努力提高物管服务品质、提升资产运营及管理能力,紥实落地产品与服务,积极探索房地产新模式,为社会创造更大的价值。三、经营策略本集团于年度内完成的重组,为未来能更稳、更长久发展奠定更坚实的基础。保持创业者心态,始终敬畏市场,坚持长期主义,务实落地经营,是本集团秉承的价值理念。(一)物管服务:紥实住宅服务基本盘,锚定发力核心业态美置服务,作为承接本集团品牌价值创造以及开发价值链后端服务力的重要载体。近年来得益于本集团开发物业的如期交付,管理规模亦稳步提升。截至报告期末,美置服务合约面积9,255万平方米,在管面积7,538万平方米。经重组后,平稳高质的交付也将是控股股东及本集团最重要的工作之一,这将无疑为美置服务的稳定发展提供良好的保障。在稳固住宅基本盘的基础上,借助控股股东强大的产业链资源优势,美置服务管理业态延伸至产业园区。截至报告期末,美置服务在管产业园区56个,在管面积832万平方米。立足于已拓展的产业园底盘,美置服务将持续完善产业园区服务生态,提供高度适配园区服务矩阵,赋能企业及产业,致力于成为产业园区的伴生式后勤服务专家。于2024年4月,美置服务正式进驻服务控股股东旗下的和祐医院、和泰养老中心,这标志著美置服务管理业态延伸至医疗康养领域。且依托于和祐医院品牌优势,美置服务迅速落地外拓业务,于2024年12月正式进驻深圳,为深圳中山妇产医院提供专业化的物管服务。良好的开局,为美置服务深耕医疗康养领域的创造了有利条件,未来将继续发挥和祐医院标杆作用,积极拓展规模,深度挖掘医疗康养领域的全生命周期综合运营服务。紥实的住宅基本盘,是美置服务稳健发展的底盘。依托控股股东的资源优势,锚定发力核心业态,构建差异化的竞争能力,将为美置服务的长远发展打开新的空间。(二)资产运营:精耕持有型物业,打造标杆化产业园美置商业,以「焕新城市生活」为理念,覆盖城市综合体、特色商业街区、社区邻里商业、长租公寓等业态,著力打造悦然系标杆。截至报告期末,在营商业体13座,运营面积70万平方米,且自持5座商业体。其中,佛山悦然广场开业满5年,商业运营已进入成熟期,NOIMargin(经营利润率)达到74%,处于行业优秀水平。贵阳悦然广场、贵阳悦然时光开业满2年,尚处于关键培育期,目前客质、口碑及社区认知已逐渐稳定,未来随著业态组合逐步完善、经营状态持续提升,运营将达到稳定增长阶段,进入成长期。同时,美置商业凭借悦然系成熟的运营体系,积极拓展轻资产业务,于年内落地佛山顺德活力岛及广州黄埔玉树项目。美置产发,依托于本集团深耕佛山的资源优势,著力打造标杆化的产业园区,助力产业升级。截至报告期末,本集团拥有位于3座产业园的产权(或使用权)。其中,上华产业园,定位于高端智能制造产业园区;佛山睿创中心,打造产研科创总部集群;中国塑料世界,专业化的全国塑料产业集散交易中心。3座产业园区,以形成对商业业态的补充,构建更为丰富的资产运营及管理体系。整合优质的商业及产业园,强化资产运营能力,本集团认为既契合房地产行业发展新机遇,也为集团长期发展构建具备可延展空间的战略框架。(三)房地产科技:坚定产品领先,依托建筑工业化造好房子睿住发展(REMACASPACE),为本集团基于国内建筑工业化升级大背景,持续培育的房地产科技赛道。构建以「睿住天元」为主体的设计科技产业、「睿住住工」为依托的绿色装配式产业生态、「睿住智能」为载体的空间智能产业,一切围绕造好房子,提供绿色全价值链业务场景服务。坚持技术创新及新材料、新产品研发,以产品为著力点,深耕粤港澳大湾区市场,为当前睿住发展的基本策略。产品矩阵上,基于PC构件(装配式混凝土建筑),与设计融合且紧跟市场进行自我产品迭代,既而演化出MIC(装配式模块化建筑)系列产品。聚焦低碳装饰材料、模块部品以及智能家居产品,形成室内空间绿色、健康、智能全维度的解决方案;市场定位上,在国内房地产行业周期的影响下,本集团预见性的调整市场策略,及时收缩国内PC构件(装配式混凝土建筑)市场份额,瞄准香港市场,且积极布局海外发达国家市场。截至报告期末,睿住发展实现年内签约人民币6.5亿元,其中MIC(装配式模块化建筑)作为核心产品,自2023年完成香港首单签约后,已于年内顺利完成项目的交付。一个产业的培育,并非一蹴而就,需要时间与耐心。睿住发展,著力布局装配式主体结构及内装市场,为客户建造智慧健康低碳的好房子。未来的路仍然很长,但发展前景依旧值得期待。(四)开发服务:聚焦现有存量资源,有质推进外部拓展开发服务,为本集团年内重组完成后新增业务板块,承接控股股东重组完成后持有的房地产开发资产的全链条开发管理,涵盖物业设计、开发、规划建造、销售等全过程或阶段性开发管理服务。在去杠杆的前提下,进一步瞄准如何制造「好产品、好价值」的新课题,以科技、健康、节能为导向,稳扎稳打深化经营基本功,向制造业学习,向专业的精细化经营管理要生产力。开发服务,对于本集团来说并不陌生。过往几年,集团已持续向公立医院、学校以及用作康体、医疗及办公等相关用途的各类建筑或经营场所提供工程建设管理服务,均取得了市场的积极反馈。未来,除承接控股股东开发服务外,也将有质的开拓第三方开发服务,通过项目管理整合资源、输出品牌及标准,以定制化的解决方案和高品质的服务,为委托方创造价值。

　　当前,房地产行业仍深处大周期底部区域震荡,穿越周期是每家企业面临的重要挑战。本集团于年内顺利完成的重组,能减少其在房地产市场的周期性风险敞口,未来业务将更加专注于轻资产、深耕房地产价值链的产品与服务。业务重心的转移,可创造更高的利润率水平,给所有股东更为持续的回报。守常而达变,知止而有为。在稳定中寻求变化,在变化中确定新的目标并为之而奋斗。2024年,对于本集团而言,是变化的一年,也是崭新的一年,更具备可持续性的商业模式,一直以来务实且有足够韧性的的企业文化,控股股东的支持与担当,都足以成就我们成为一个更好、更值得期待的上市公司。

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　　证券之星估值分析提示美的置业盈利能力良好，未来营收成长性较差。综合基本面各维度看，股价偏高。更多

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